自去年10月份财政部明确支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地之后，各地收储步伐加快，收购存量闲置土地已成为今年房地产“稳投资”的重要举措。
自然资源部、财政部近日联合发布通知，要求各地优先将处置存量闲置土地清单中的地块纳入土地储备计划，确有需求的新增土地储备项目也应纳入土地储备计划。
此次发布的通知，对运用地方政府专项债券支持土地储备的关键环节、操作要求都进行了明确，这将发挥怎样的政策效应？新政如何有效推动房地产市场止跌回稳？
今年的政府工作报告明确财政发力的多项举措，其中，拟安排地方政府专项债券4.4万亿元、比上年增加5000亿元，专项债在用途上也做了优化。
粤开证券首席经济学家、中国税务学会常务理事 罗志恒：今年的预算安排，在推进防范化解包括房地产和金融风险在内的经济社会风险，都能起到很重要的作用，比如包括我们的专项债用于收储和用作盘活闲置的存量土地和收购商品房用作保障性住房，这都是非常有利于促进房地产市场的止跌回稳。
根据报告，这些专项债资金将重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等，土地收储和收购存量商品房是今年专项债重点发力的方向。此次自然资源部、财政部联合发布的通知也是对地方政府专项债券用于土地储备政策的进一步完善和落实。
上海易居房地产研究院副院长 严跃进：这也体现了今年地方政府发债能力和空间增大的导向，是政府支出能力提高的表现。通过专项债收储，能够系统全面导入更多资金。这项政策实实在在解决问题，通过发债快速筹集资金，由省级政府统筹，进入到各地各城市，地方政府就有资金，最后土地储备中心就有资金去收购土地，把这些土地收回来。
这项政策将如何发挥效应？具体来看，在发债要求及资金使用主体上，自然资源部、财政部发布的通知明确，申请发行专项债券的土地储备项目须纳入土地储备计划，各地要优先将处置存量闲置土地清单中的地块纳入土地储备计划。存量闲置土地包括，企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的房地产用地，以及其他符合收回收购条件的土地。
国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员 王瑞民：它能够比较显著地改善供求关系，以及供求关系的预期，它还可以为处于困难中的房地产企业注入资金流动性，也有助于缓解房企面临的困难，帮他们渡过难关。
此次通知还完善了专项债券申报审核流程，地方各级自然资源主管部门要优先选择成熟度高、操作性强、预期效益显著、风险低的项目。同时，用于土地储备的专项债券发行和使用应当严格对应到项目。一个土地储备项目由单个或多个地块组成，专项债券资金可在同一土地储备项目内不同地块之间调剂使用，但以单个土地储备项目为单位，确保项目融资收益平衡。这就增加了地方政府可调整的空间，有利于地方政府根据不同地块的特点，灵活、合理地安排土地收储。严跃进进一步表示，要做到资金和收益的平衡，核心点就是要确保土地收储后可以结合市场需求做调整，比如用地性质、规划等。
严跃进：比如说一块住宅用地现在闲置了，现在发行专项债把它收回去，收回去后当地规划部门适当调整下规划，比如这块住宅用地再增加些学校，教育配套的用地，之后这块地再出让，开发商肯定喜欢，地块的收益也自然起来了，就可以很好覆盖专项债当时的成本。所以，这次政策提及“优先选择成熟度高、操作性强、预期效益显著、风险低的项目”，收储的地块总体质量比较高，我认为基本上资金和收益的综合平衡都没问题。这次政策发布，其实也意味着常态化发行专项债开展土地储备工作的工作启动了，各地节奏会加快，所以债券的管理也要提上日程，就是发债的资金就要用于收购特定的项目，不能挪作其他用途。
根据机构监测数据显示，截至目前（3月10日），全国各地公示的拟使用专项债收回收购存量闲置土地的总量已超300宗，拟收储价格约500亿元，涉及广东、四川、吉林、江西等省份，其中2月底广东已发行超300亿元专项债用于回收存量闲置土地，预计接下来已经公示项目的省份将进入土地储备专项债发行阶段。
各地土地储备专项债工作加速铺开，将有助于快速系统高效促进存量土地的盘活，对于土地市场的供求关系平衡具有积极作用。
广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉：收储了土地以后，相当于把一些低效用地盘活，这样开发商的资金链就会好转。开发商有了增量资金，它就可以用来推动保交付，推动新增拿地，推动新开工，对于房地产市场的供应、开工，土地市场的稳定有非常大的帮助。
鄂公安网安备 4201602000211号