极目新闻记者 胡长幸
实习生 蒋于浩
7月初，武汉东湖高新区佛祖岭街道和顺社区金谷明珠园小区发布了业委会和物业公司服务半年报。报告显示，按照提高后8毛钱的物业费标准，2024年度业主累计缴费率已经超过了80%，今年上半年收取进度超过了60%。在3年以前，这个小区的物业费标准只有4毛钱每平方米，业主的缴费比例不到40%。
金谷明珠园小区为老旧散小区，由于规划落后、配套欠缺等历史遗留问题，导致居民生活质量较差、不满情绪滋生，以前很多人不愿意交物业费，甚至不信任社区的任何承诺。
2021年该小区纳入和顺社区管理。社区广泛听取民意，从小区水改等硬件改造开始取信于民，然后指导成立业委会、选聘新的物业服务公司，建立小区公共收益管理监督机制……几年下来，小区环境焕然一新，公共收益终于由负转正，今年还进行了首次分红。这些，就是小区物业费缴费率大幅提高的背后故事。
环境改善后，居民生活更舒心
20多场广场议事会认真听居民“吐槽”
金谷明珠园居民张方刚比较了解这个小区的情况：小区有1400多户居民，房龄超过20年。由于种种历史遗留问题，各种硬件、物业方面的问题在这几年集中显现出来。
比如，小区没有自来水加压设备、管网老旧，每个楼栋的高层住户水压不够，到半夜才能接到一点水，于是很多家庭不得不“凌晨洗澡”；天然气管道迟迟没通，家家户户扛着煤气坛子爬楼；供电没有分表到户，还经常因线路老化而拉闸限电。至于小汽车、电动自行车停放，地面车位严重不足，以至于毁绿停车、飞线充电盛行……
更棘手的是，小区原物业公司的服务质量不被认可，多次公开称“亏损”想退场，直到2020年前后才彻底离开，后续接上来的自管物业组织也力不从心。居民有怨言，物业费收缴率常年在20%-40%之间徘徊，形成“服务差-收费难-服务更差”的恶性循环。
2021年，和顺社区（当时的名字叫顺民社区）接管小区。“有人担心年轻人管不好这烂摊子？”。社区负责人李励回忆，当时工作人员都是80后、90后，首先迎接他们的是居民的不断质疑和投诉。
社区召开广场议事会
为打开工作局面，社区首先带着工作人员从广纳“抱怨”开始。当年3月到5月，社区利用周末和工作日晚上居民多半在家的时间，在小区空地上连续召开20多场“广场议事会”，诚恳倾听居民的意见，认真采纳合理建议。
有人拎来装纯净水的空塑料桶过来，有人打开手机拍的液化气坛子照片，甚至还有人拿出“古董”蜡烛……居民们纷纷诉说小区基础设施差带来的烦恼。
经此种种，社区发现小区业主迫切需要成立业委会，引入正规物业，解决环境脏乱差等历史遗留问题。社区接下来的一系列努力，像一颗石子投进湖面，渐渐平息了居民的怨气。
水改换来了“洗澡自由”和居民信任
在梳理出的民生需求清单里，水改被列为“一号工程”。“经常凌晨2点定闹钟接水，桶里的水还是黄颜色的。” 居民曾女士回忆起那段用水难的日子时，直摇头。
2021年4月，社区在佛祖岭街道的支持下，抓住武汉市老旧小区改造政策机遇，联合东湖高新区规划局、环境水务局、供水公司等单位启动二次水改工程，优先解决居民最迫切的用水问题。与常规改造不同的是，此次改造资金全部来自政府专项补贴。
为了让居民宽心，社区在开工前1个月，李励还请来水务公司在小区广场现场答疑，并进行线上直播，吸引了上千名业主观看。项目得到绝大多数人的理解和支持。
当年8月底，水改工程完成，共建泵房两处，有一处就在以前经常开议事会的小广场边，水箱容量共计168立方米，可满足所有业主同时用水。
小区新增供水设施
完成的那天晚上，李励在小区每个网格群里通知：顶层住户也可以享受洗澡自由的快乐了！高层居民家的厨房里、洗手间里，水龙头或花洒流出了清澈的自来水，压力十足。他们纷纷在群里晒出自己刚拍的图片或视频，整个小区沸腾了。“几个月就能解决20年的老问题，社区真靠谱！”居民刘先生在业主群里的留言，获得上百个点赞。
趁热打铁，社区乘胜推进气改和电改。2021年年底，天然气管道全部铺设完成，实现“一户一表”入户通气。改造工作完成后，还曾有受益居民向街道和社区赠送锦旗。2023年至2024年，通过“小区域带动大区域”的策略，11栋至14栋率先完成电改，每户缴费从7000多元降至2000元，逐步解决更多居民“空调不敢开”的难题。
小区启动电改工程
水改是信任增加的催化剂，电改是生活质量的美化剂，随着硬件设施的改善，居民发现社区真的在办实事，就愿意打开心门接纳社区、参与社区公共服务。
“临时管家”垫资服务半年成“贴心管家”
2021年，经过近4个月的努力，金谷明珠园小区在和顺社区指导下成立了第二届业主委员会，并召开了业主大会，推动物业公司选聘。这次，原来喜欢挑刺的张方刚站出来，竞选业委会成员，他想当更好环境的建设者。有类似想法的，还有退休的党员，年轻的工程师。
经过选聘，2022年1月，某物业公司正式入驻，为居民提供了专业的物业服务。然而，由于历史欠账太多，这家公司运营一年半后选择自动退场，留下“半拉子”工程。
张鹏是小区业委会主任。他介绍，社区和业委会迅速行动，牵头召开多次议事会，商议后续小区管理事宜，经居民协商一致选聘了湖北福爱源物业服务有限公司临时提供物业服务。从2023年7月开始，考察期为半年。
新来的物业经理李旭华是退役军人。她当时临危受命，带着30多人的团队进驻小区。与其他物业不同的是，他们承诺半年内不收取物业费，而是先“义务干活”。
清理垃圾山
社区、小区业委会、物业公司三方合力，大热天就忙起来了：用1周时间清理了堆积5 年的垃圾山；将临近隔壁小区、1000多米长护坡上的私人种菜地、乱石堆清理掉，居然有近2吨的石块，被“啄木鸟”砸了半天才敲碎……
“我们需要获得经济效益，但前提是，要先把服务质量搞好。” 李旭华是位退役军人，她大概算了一下，那半年公司投入了几十万元用于小区环境改造和工资发放。人工尽量不外请，都是物业工作人员、业委会成员、社区工作人员一起上阵。
清理垃圾堆并修建垃圾池
通过半年多的服务，2023年底，该物业公司的服务表现通过了业主大会表决，继续选聘其为小区提供服务。目前，物业费收取标准是0.8元每平米每月，但最新的收缴率却达到了80%多，创该小区20年来新高。
公共收益如何从“负资产”变“幸福金”
在社区主导和物业公司的协助下，业委会取得了不少成果。比如，几年下来，通过规范收取停车费、广告费以及其他开源节流措施，实现了公共收益由负转正。
仅在2024年，该小区就利用公共收益，办了不少改善小区环境、改善居民生活质量的事情。
铺碎石增加停车位
小区原来没有地下车库，地面车位也不够用。小区业委会在社区支持下，采购来60车碎石，硬化了大约1.5万平米泥土地，方便居民临时停车；引进第三方修建了12处充电停车棚，可满足600辆电动车的停车需求；修建了建筑垃圾池和生活垃圾池双垃圾池。2024年到今年上半年，据不完全统计，他们至少完成了40件实事。
新建的电动车停车棚
在这个过程中，社区、业委会、物业公司三方形成了多元共治、高效协同、自主实施特色的工作机制，让有限的资金晒在阳光下，用在刀刃上，高效支持小区环境改造。
拿其中的公共收益共管和成本共担模式来说，公共收益按约定比例分配停车费、广告费等公共收益，定期公示明细。同时各项改造工程、实施事项由业委会和物业共同出资，都进行严格的成本控制，优先使用社区、物业自有团队和业委会志愿者，减少外包，节约成本。
到了2024年底，扣除小区未改造费用，公共收益产生了一部分结余。根据相关法规和居民代表意愿，该小区业委会拿出部分盈余，于2025年元旦到2月28日首次向业主进行了分配。每户业主凭证件可以领取一壶食用油和一袋大米。
小区对公共收益进行分红
“要是再来一份，我也提得动。”80岁的邓爹爹笑呵呵地说。他家在小区13栋，住这里有15年了，当天领到物资后很开心。这一画面被极目新闻记者现场记录了下来。
领到分红物资的邓爹爹
分红成了小区治理成果的“验收单”。据介绍，金谷明珠园小区通过“多方协同、分工执行、收益共管、成本共担、自主实施、监督改进”的闭环设计，既保证了各方权益独立，又形成了资源合力，实现了“决策快、成本低、矛盾少”的良性互动局面。
眼下，社区、业委会和物业三方合力，正在推动这个小区污水窨井盖和管网的改造工作，统计到全小区需要维修的窨井盖有400个左右。这个过程中，开始有些居民主动献策出力，他们认为这是大家自己的事情，应该一起干。
（图源：极目新闻记者、和顺社区）